Bouwvakkers van Jorritsma Bouw in het ochtendlicht aan het werk aan de Dokkumer Ee in de wijk Oldegalilen.

Zo kan de woningnood (volgens deskundigen) opgelost worden

Bouwvakkers van Jorritsma Bouw in het ochtendlicht aan het werk aan de Dokkumer Ee in de wijk Oldegalilen. Foto: Jacob van Essen

Het woningtekort in ons land zal nog zeker tien jaar duren. De crisis treft steeds meer Nederlanders. Deskundigen verwijten de overheid gebrek aan visie en daadkracht. Maar ze zien ook oplossingen.

H oe heeft het zover kunnen komen? En belangrijker: hoe zorgen we dat de woningmarkt in 2030 gezonder is? Of moeten we simpelweg accepteren dat er een generatie komt die niet meer vanzelfsprekend een eigen huis heeft. De woningnood verklaard en (deels) opgelost in vijf hoofdstukken.

1. Er wordt veel te weinig gebouwd

Het verhaal is bekend: als gevolg van de financiële crisis viel de nieuwbouw na 2009 compleet stil en verloren bijna 200.000 bouwvakkers hun baan. Werden er vlak voor de crisis nog bijna 88.000 nieuwbouwhuizen opgeleverd, vijf jaar later was dat slechts de helft. Toen de woningmarkt uit het dal klom, waren er vervolgens veel te weinig nieuwbouwprojecten. ,,In 2030 zullen mensen nog steeds moeilijk aan een huis kunnen komen, de huidige tekorten loop je niet zomaar in”, zegt hoogleraar woningmarkt Peter Boelhouwer. Bij elkaar komen we bijna 300.000 woningen tekort. Bovendien ziet Boelhouwer het verleende aantal bouwvergunningen al twee jaar afnemen.

De urgentie is des te groter omdat de bevolking toeneemt. In 2030 zal Nederland 18 miljoen zielen tellen, driekwart miljoen meer dan nu. Doordat steeds meer mensen alleen wonen, zowel jongeren als ouderen, groeit het aantal huishoudens nóg harder. Zelfs als het kabinet de doelstelling van 75.000 woningen ieder jaar haalt – vorig jaar bleef de productie steken op ongeveer 70.000 – duurt het misschien nog wel tien jaar voordat het woningtekort is gehalveerd. De effecten van de stikstofcrisis zorgen alvast voor een valse start.

Probleem is dat een gemiddeld nieuwbouwproject tien jaar vergt. ,,Als overheid en bouwsector opschalen kan dat beduidend sneller”, denkt Boelhouwer. De besluitvorming moet minder stroperig, terwijl er ook via nieuwe bouwtechnieken winst te behalen valt.

,,Door vooraf prefab en modulair te bouwen (muren en daken worden dan in de fabriek al in delen gefabriceerd, red.) kunnen nieuwe woningen veel sneller worden neergezet.” Bouwers vragen dan wel continuïteit, zodat investeringen in fabrieken en innovatie kunnen worden terugverdiend. In tijden van crisis moeten ze door kunnen bouwen.

2. Er wordt voor de verkeerde groepen gebouwd

Vee l van de wél gebouwde huizen zijn te duur, zegt onderzoeker Cody Hochstenbach van de Universiteit van Amsterdam. ,,We hebben meer sociale huurwoningen nodig, alleen gebeurt het tegenovergestelde.” Ook Paulus Jansen, Woonbond-directeur en voormalig SP-Kamerlid, noemt de ‘sloop van de sociale huursector’ een van de hoofdproblemen. Hij wijst erop dat het aantal sociale huurhuizen afgelopen jaren met 100.000 daalde naar 2,2 miljoen.

,,De brede sociale huursector die we waren, wordt door de laatste kabinetten langzaam afgebroken”, vindt Hester van Buren, bestuurslid van Aedes, de koepel van woningcorporaties. ,,Door de hoge belastingdruk moeten we huizen verkopen en kunnen we minder bouwen. Sociale woningbouw zou er niet alleen voor de meest kwetsbare groepen moeten zijn, maar juist ook voor de leraar en de bakker, die nu nergens fatsoenlijk kunnen wonen.” De markt bouwt niet voor de doelgroepen die dat het hardst nodig hebben, meent Paulus Jansen. ,,Die gaan voor de hoge marges, want ook daarnaar is vraag.”

Hoogleraar woningmarkt Peter Boelhouwer is het eens dat er te veel voor hogere inkomens wordt gebouwd. ,,Neem alle appartementen die nu al in Rotterdam in omloop zijn. Dat zag je in Groot-Brittannië ook misgaan. Tegelijk is het wel de bovenkant van de markt waar de winsten worden gemaakt. Die maken het voor projectontwikkelaars mogelijk om óók in de sociale sector te bouwen.”

Opmerkelijk is bovendien dat er vaak over woningbouw voor starters wordt gerept, maar de snelstgroeiende groep Nederlanders bestaat uit ouderen. Die willen niet groter, maar kleiner wonen. ,,Ouderen houden nu de huizen bezet waarin starters zouden kunnen wonen, maar ze kunnen nergens naartoe. Ze willen van een huis met een steile trap naar iets gelijkvloers. Ga je voor ouderen bouwen, dan sla je twee vliegen in één klap’’, zegt Bernadet Naber van ouderenbond ANBO.

3. Er wordt op de verkeerde plaatsen gebouwd

He t idee is achterhaald dat iedereen in de Randstad wil wonen en dus dáár moet worden gebouwd. In een rapport van onderzoeksbureau Rigo wordt gesproken over suburbanisatie. Amsterdam verliest al enkele jaren huishoudens aan de rest van de Randstad. Omdat de prijzen daar ook behoorlijk stijgen, breidt de trend zich uit naar andere delen van het land.

Die verhuizingen zouden een teken kunnen zijn dat de Randstad op kleinere schaal wereldsteden als Londen achternagaat, denkt hoogleraar demografie Clara Mulder. ,,Londen is weliswaar een magneet voor jongeren die op zoek zijn naar opleidingen en banen, maar de woonruimte is zo enorm schaars dat zelfs kleine appartementen nauwelijks te betalen zijn. Na een periode in Londen gaan veel gezinnen later in hun leven op zoek naar ruimere en betaalbaardere woningen op afstand van de stad.”

Een prikkelende mening komt van Mathijs Bouman. De term woningnood wordt véél te gemakkelijk gebezigd, stelt de econoom en commentator. Hij wijst er op dat Nederland 7,7 miljoen woningen en 7,9 miljoen huishoudens telt. ,,Het probleem is dat die huizen niet allemaal op de juiste plek staan.”

Bouman ageert tegen de door Amerikaanse experts gespotte trek naar de steden. ,,De gang naar de grote steden speelt vooral in ontwikkelingslanden, maar in de westerse wereld beduidend minder.”

Er is volgens Bouman dan ook geen reden om massaal in de Randstad te gaan wonen en „cappuccino’s te drinken omdat het daar gebeurt”. ,,Dankzij internet konden we toch overal wonen? Of is dat argument ineens foetsie?” De econoom pleit voor meer hoogwaardig openbaar vervoer, bijvoorbeeld een hogesnelheidslijn naar het Noorden.

Bouman krijgt deels bijval van Boelhouwer. De woningmarktprof denkt eveneens aan meer ov en lightrailverbindingen, zoals de Randstad Rail. In de dorpen waar die lijn langskomt, vinden allerlei nieuwbouwprojecten plaats. Volgens Boelhouwer moeten er snel grootschalige bouwlocaties worden bedacht en dient Nederland net als Groot-Brittannië groeisteden te scheppen.

4. Er is geen regie van de overheid

D e tijd van treuzelen is echt voorbij, meent hoogleraar Peter Boelhouwer. ,,Er moeten nu meters worden gemaakt.” Het kabinet moet daarbij hoge ambities durven te stellen en de regie pakken. ,,Het doel van 75.000 nieuwe woningen per jaar is veel te weinig ambitieus. Dat moeten er minstens 100.000 zijn.” Die regierol betekent ook dat grote projecten moeten worden vlotgetrokken.

Paulus Jansen van de Woonbond eist ook meer overheidsinterventie op de huizenmarkt. ,,Er moeten meer sociale woningen bij en die moeten ook bereikbaar zijn voor huishoudens die tot twee keer modaal verdienen. Minister Blok heeft dat een aantal jaar geleden verboden, waardoor er voor een grote groep Nederlanders nog maar twee opties zijn: koop of commerciële huur. Dan begint het ook in die sectoren te knellen.”

Het waren volgens UvA-onderzoeker Hochstenbach met name VVD en CDA die het eigen woningbezit aanmoedigden zodat de verzorgingsstaat kleiner zou worden, maar voor linkse partijen werd het sinds eind jaren tachtig ook gezien als een vorm van emancipatie en ‘een ticket naar de middenklasse’. ,,Eigenhuisbezit wordt méér gesubsidieerd dan sociale huur’’, aldus de onderzoeker. ,,De hypotheekrenteaftrek kost de overheid zo’n 10 miljard euro, de huurtoeslag 4 miljard euro.”

Momenteel balen woningcorporaties bovendien omdat ze een verhuurdersheffing van gezamenlijk bijna 2 miljard euro per jaar betalen. Daardoor kunnen ze tienduizenden huizen per jaar minder bouwen. Hoewel een meerderheid van de Tweede Kamer inmiddels tegen de belasting is, wordt die voorlopig nog niet afgeschaft – er is geen financiële dekking.

Ook is er nog geen beslissing genomen om starters belastingkorting te geven. Die hebben te maken met strengere hypotheeknormen, waardoor ze eigen geld moeten inleggen. Extra geld is ook nodig als ze hoger bieden dan de taxatiewaarde, vaak noodzakelijk om een huis te bemachtigen. Er ontstaat kansongelijkheid. Als je de overwaarde van een eigen huis kunt inzetten of ouders hebt die kunnen sponsoren ben je spekkoper. Zonder hulp is lang sparen de enige oplossing.

Hoogleraar Boelhouwer pleit verder voor andere maatregelen voor starters en middeninkomens. ,,Laat starters bouwsparen, zoals in Duitsland. Verstrek locatiesubsidies of voer de Premie A- tot D-regeling uit de jaren 70 en de jaren 80 weer in, waarbij de overheid een premie verstrekte om een woning te kopen.”

Het middensegment in de huur moet verder gereguleerd, stelt hij. ,,Middeninkomens kunnen de vrije sector niet betalen, die moet je meer beschermen. Zodra een gezin iets boven de inkomensgrens uitkomt en niet meer sociaal kan huren, zegt de overheid ‘zoek het maar uit!’

5. Er zijn genoeg oplossingen te vinden

Een onderstroom van innovatieve huizenbouwers is optimistisch over de kansen die nieuwe woonvormen bieden. Het begrip tiny house is inmiddels aardig ingeburgerd en de filosofie erachter wordt door meer partijen omarmd. Een duurzame manier van wonen, in demontabele huizen, flexibel, zelfvoorzienend en een stuk kleiner dan veel Nederlanders gewend zijn.

,,De bottleneck ligt eerder bij grondpolitiek dan bij een gebrek aan ideeën”, zegt architect Daniel Venneman, oprichter van de Woonpioniers. ,,Zo zijn er voorbeelden van tijdelijke huizen in tuinen of op bestaande gebouwen. Ik zie een stroming ontstaan van mensen die niet willen wachten op projectontwikkelaars of nieuwe kansen van de overheid, maar zelf het heft in handen nemen. Neem de initiatiefnemers van de Warren, een zelfbouwwooncoöperatie in Amsterdam. Het is niet gemakkelijk, maar ze laten wel zien dat het anders kan.”

Bernadet Naber van de ouderenbond ziet dat ouderen ook open staan voor nieuwe woonvormen. ,,Het Knarrenhof in Zwolle is een succes, of het zogenoemde Thuishuis. Daar wonen ouderen bij elkaar in een soort studentenhuis. Er is een wereld te winnen als het gat tussen ‘thuis’ en het verpleeghuis met nieuwe woonzorgconcepten gedicht wordt. Goed ouder worden begint bij goed wonen in leefbare wijken die uitdagen tot bewegen en tot ontmoeten. Dit voorkomt onnodig beroep op de zorg.”

Het is volgens Boelhouwer bovendien een misverstand dat Nederland vol is. ,,Slechts 7 procent van ons land bestaat uit woonwijken. Twee derde is landbouwgrond.” Een deel daarvan kan prima voor nieuwbouw worden gebruikt. ,,Vanwege allerlei klimaat- en milieudoelen moet de landbouw toch al kleiner.”

Langs de randen van steden kan ook nog veel worden gebouwd, zoals verzekeraar Aegon vorig jaar opperde. ,,Staatsbosbeheer heeft veel gebieden waarmee het nu weinig doet. Je kunt mooie overgangen tussen stad en groen creëren.”

Plus artikel gelezen
Je las zojuist een artikel.
Onbeperkt PREMIUM-artikelen lezen?

Lees nu PREMIUM vanaf € 1,15 per week. Je krijgt dan onbeperkt toegang tot al onze artikelen, video’s, columns en meer.

Probeer PREMIUM direct