FOTO SHUTTERSTOCK

Kun je je huis aan kinderen schenken? Vier opties op een rij

FOTO SHUTTERSTOCK

Je overweegt kleiner te gaan wonen en een van je kinderen wil graag het ouderlijk huis kopen. Hoe kun je als ouder je kind helpen bij de aanschaf? En kun je je huis ook alvast aan je kinderen schenken? We zetten de mogelijkheden op een rijtje.

Om te beginnen het nieuws van Prinsjesdag: een tweede huis kopen, bijvoorbeeld voor een kind, wordt vanaf 1 januari duurder. Het kabinet ziet dat als een belegging en beleggers moeten 8 procent overdrachtsbelasting betalen in plaats van 2 procent. Voor starters wordt de overdrachtsbelasting afgeschaft. 

OPTIE 1: Vriendenprijsje mag niet, (deels) schenken wel

Als ouder wil je het liefst je huis voor een voordelige prijs aan je kind verkopen, maar daar gaat de Belastingdienst niet mee akkoord. ,,Je dient de woning te verkopen tegen de waarde in het economische verkeer, ofwel tegen een prijs die er op dat moment voor een dergelijke woning op de huizenmarkt wordt betaald’’, zegt financieel adviseur en estateplanner Iris Brik.

Verkoop je de woning voor een lagere prijs dan de waarde in het economisch verkeer, dan is er volgens de fiscus sprake van een gift, waarover je kind schenkbelasting moet betalen (10 procent tot 126.722 euro, daarboven 20 procent). Stel, je huis heeft een waarde van 250.000 euro, maar je verkoopt het voor 200.000 euro, dan wordt het verschil van 50.000 euro tussen verkoopprijs en werkelijke waarde gezien als een schenking.

Als ouder kun je dat voorkomen door gebruik te maken van de eenmalige schenkingsvrijstelling eigen woning. Dit bedrag is voor 2020 vastgesteld op maximaal 102.643 euro en mag belastingvrij worden geschonken aan kinderen tussen de 18 en 40 jaar oud. Overige voorwaarden voor de vrijstelling zijn dat het bedrag wordt gebruikt voor het kopen of verbouwen van een eigen woning, aflossen of kwijtschelden van een eigenwoninglening of de afkoop van een erfpachtcanon. Het vrijstellingsbedrag hoeft niet in één keer geschonken te worden, maar mag over drie jaar worden verspreid. Wel moet het kind in alle drie jaren tussen de 18 en 40 jaar oud zijn.

Door de schenkingsvrijstelling te benutten, kun je je kind dus toch financieel behoorlijk tegemoetkomen bij de aankoop. Bij de overdracht van een huis van ouder op kind gelden verder dezelfde voorwaarden als bij de verkoop aan een vreemde. Je stelt een prijs vast, tekent het koopcontract en vervolgens vraagt je kind een hypotheek aan en laat de woning bij de notaris op zijn of haar naam overschrijven.

OPTIE 2: Verkoop je huis en huur het terug

Blijf je liever zitten waar je zit, maar wil je de woning wel alvast van de hand doen? Dan kun je de woning aan je kind verkopen en vervolgens terughuren. De fiscus eist dan wel dat je een zakelijke huur van 6 procent van de WOZ-waarde betaalt. Bij een woning van drie ton komt dat neer op 1500 euro huur per maand.

,,In veel gevallen is een huur van 6 procent een te grote aanslag op het inkomen en vermogen van de ouders’’, concludeert Brik. ,,Maar voor ouders die over meer middelen beschikken, is het een mooie manier om vermogen bij de kinderen te krijgen zonder dat die hierover schenkbelasting betalen.’’

Volgens financieel adviseur en hypothecair planner Alex Erlings kleeft er nog een nadeel aan verkopen en terughuren, met name voor ouders die hun kind willen helpen bij de aanschaf. ,,De schenkingsvrijstelling eigen woning van maximaal 102.643 euro is alleen van toepassing als het kind zelf in de woning gaat wonen.’’ Dat zal bij aankoop dus het volle pond moeten betalen als de ouders er blijven wonen.

OPTIE 3: Leen het geld aan je kind

Een andere optie om je kind toch financieel te ondersteunen is om het een lening te verstrekken, gesteld dat je voldoende spaargeld hebt. Het kind leent de koopsom of een deel hiervan bij de ouders en betaalt daarover rente en aflossing. De lasten van zoon of dochter kunnen (deels) weer worden terug geschonken door gebruik te maken van de jaarlijkse vrijstelling van 5515 euro.

Bovendien kan in het geval van verkoop en terughuur de door de ouders betaalde huur door de kinderen worden gebruikt om de lening af te lossen. Maar Erlings is vanwege de complexiteit geen voorstander van zo’n constructie. „Je moet onderhandelen over de verkoopprijs, een financieel adviseur betrekken om de leenvoorwaarden te bepalen, een huurcontract opstellen, met een notaris om tafel zitten en eventueel nog de schenkingen vastleggen. Je moet je afvragen of dat de moeite waard is.’’

OPTIE 4: Schenk je huis op papier

Volgens Brik is het makkelijker om de waarde van de woning op papier te schenken. Daarbij geef je niet letterlijk een som geld, maar blijf je het geschonken bedrag (op papier) schuldig. Je kunt dan gewoon in je huis blijven wonen en pas als je overlijdt, krijgen de kinderen het geld. Op dat moment mogen ze de schenking van de erfenis aftrekken, waardoor ze minder erfbelasting betalen.

Een schenking op papier is alleen geldig als die is vastgelegd in een notariële akte. Over deze uitgestelde schenking moet je wel jaarlijks rente betalen aan je kind. Die rente is door de fiscus vastgesteld op 6 procent. Betaal je de rente niet, of kun je niet met afschriften aantonen dat de rente betaald is, dan wordt de schenking bij je overlijden gezien als erfenis en moet je alsnog over dat bedrag erfbelasting betalen.

Blijft de schenking onder de 5515 euro per jaar, dan hoeven de kinderen daarover geen schenkbelasting te betalen. Daarnaast kunnen de ouders ook nog gebruikmaken van de eenmalige vrijstelling van 26.457 euro. Boven deze vrijstellingen betalen kinderen 10 procent belasting over een schenking tot 126.723 euro, daarboven 20 procent.

Plus artikel gelezen
Je las zojuist een artikel.
Onbeperkt PREMIUM-artikelen lezen?

Lees nu PREMIUM vanaf € 1,15 per week. Je krijgt dan onbeperkt toegang tot al onze artikelen, video’s, columns en meer.

Probeer PREMIUM direct