De bovenverdieping van een woning aan de Riperwei in Jutrijp. Het woonhuis stond te boek als een 'serieuze opknapper'.

Framing op Funda: dit is wat verkoopteksten écht betekenen

De bovenverdieping van een woning aan de Riperwei in Jutrijp. Het woonhuis stond te boek als een 'serieuze opknapper'. FOTO FUNDA

Een huis ‘in originele staat’, is dat een bouwval of een authentiek pareltje? Woningsite Funda is dé plek voor mensen die een huis zoeken, maar hoe moet je de teksten interpreteren, die bij de advertenties staan?

Een instapklaar rijtjeshuis met een riante woonkamer, een knusse slaapkamer en een moderne keuken: huizenzoekers zijn ongetwijfeld bekend met Fundatermen. Als door iemand taal tactisch wordt ingezet, dan is het wel door een makelaar. ,,Elke keuken waar een tafel in past, is tegenwoordig een leefkeuken”, zegt makelaar Wendy Hiele lachend. 

Nietszeggende woorden

Volgens Hiele zijn er bepaalde woorden waar je als huizenkoper voor op moet passen. ,,De term ‘modern’ is bijvoorbeeld redelijk nietszeggend. Iedereen interpreteert dat woord op een andere manier.” Ook moeten we alert zijn als een huis volgens de tekst ‘goed onderhouden’ is. ,,Dat is een vage term. Wat is dat, goed onderhouden? Is er dan recentelijk verbouwd of geschilderd?” vraagt Hiele zich af.

Veel huizen in (grote) steden hebben een zogenaamde ‘stadstuin’. Het klinkt heus gezellig, maar is het niet gewoon een tuintje van één bij één, inclusief barbecuelucht van de buren? ,,Een stadstuin is inderdaad een postzegel waar misschien net een bistrosetje in past”, bevestigt Hiele. En dan de term ‘vrijstaand’ - het roept associaties op van een villa met oprijlaan en flinke tuin. Toch moeten we ons volgens de makelaar niet vergissen. ,,Een huis is inderdaad ‘vrijstaand’ als er geen ander huis aan vast zit, maar dat kan ook betekenen dat het huis van de buren een paar centimeter verderop staat. Een ‘vrijstaand huis’ zegt dus niks over de kaveloppervlakte.”

Framing

Het zijn typische gevalletjes van framing: een beïnvloedingstechniek door slimme woordkeuze. Zo kun je positieve informatie benadrukken, en minder positieve informatie achterwege laten. ,,Uiteindelijk zijn wij ook gewoon verkopers, en gebruiken we de beste argumenten om potentiële kopers te overtuigen. Niemand wordt bijvoorbeeld blij van een tuin op het noorden, maar als we eraan toevoegen dat de tuin zo diep is, dat je aan het eind van de dag toch nog zon hebt, is het weer een ander verhaal”, vertelt Hiele.

Johan Koning is freelance tekstschrijver en met makelaarsteksten.nl gespecialiseerd in verkoopteksten voor websites als Funda. Hij schrijft voor verschillende makelaars, en soms ook voor particuliere verkopers. In de teksten van Koning vind je geen mooimakerij. ,,Een rijtjeshuis is bij mij gewoon een rijtjeshuis. Ik blijf een Groninger, dus geen opsmuk in mijn stukken. Daar trappen potentiële kopers volgens mij ook niet in, sterker nog: ze knappen erop af.”

Volgens Koning kijken mensen toch eerst naar de foto’s en pas daarna naar de teksten. ,,Dan zou het raar zijn als ik het huis helemaal ophemel, terwijl het een standaard woning is. Op wat krotten na - waarvan ik de opdracht simpelweg niet aanneem - kun je bij ieder huis wel een positief element vinden. Dat benadruk ik dan natuurlijk, maar de minder aantrekkelijke dingen moet je ook gewoon benoemen. Anders kom je ongeloofwaardig over.”

Sommige woorden geven helder de werkelijkheid weer. ,,Als een huis donker en laag is, zal er in de verkooptekst nooit staan dat het huis licht en ruim is”, zegt Hiele. Ze vraagt vaak aan de huidige eigenaren waarom zij destijds het huis hebben aangeschaft. Dat zijn volgens haar de beste argumenten om nieuwe huizenkopers te overtuigen.

Foto's

Het valt de makelaar ook op dat steeds meer mensen de tekst links laten liggen, en focussen op de foto’s, de plattegrond en de kenmerken van het huis. ,,De teksten zijn vooral bedoeld om mensen die al interesse hebben in een huis, extra over de streep te trekken.” 

Hiele geeft nog wel een waarschuwing af: ,,Foto’s zijn tegenwoordig ook vaak te mooi. Er wordt veel aan styling gedaan en er wordt een goede camera en gunstige invalshoek gebruikt.” Haar advies luidt dan ook: spreekt een huis je aan, ga dan gewoon een kijkje nemen. Pas dan weet je of het echt bij je past.

Plus artikel gelezen
Je las zojuist een artikel.
Onbeperkt PREMIUM-artikelen lezen?

Lees nu PREMIUM vanaf € 1,15 per week. Je krijgt dan onbeperkt toegang tot al onze artikelen, video’s, columns en meer.

Probeer PREMIUM direct