Dit verandert er voor huiseigenaren en huurders in 2021

FOTO PIXABAY

Starters op de woningmarkt krijgen vanaf 1 januari 2021 een financieel steuntje in de rug en tienduizenden huurders met geldproblemen kunnen een kleine korting verwachten. Alle kabinetsmaatregelen die invloed hebben op woningzoekenden, -eigenaren en huurders op een rijtje.

De details zijn dinsdag op Prinsjesdag bekendgemaakt en voor sommige woningzoekenden zijn die details erg belangrijk. Zo geldt de startersvrijstelling van overdrachtsbelasting voor het gemak voor iedereen (18+) onder de 35 jaar. Ook als je al een huis hebt en dus doorstroomt, betaal je geen belasting van 2 procent. Als je met z’n tweeën koopt en één van de twee is onder de 35, dan is de belasting per saldo 1 procent. Overdrachtsbelasting kun je niet in de hypotheek meefinancieren, dus jonge huizenkopers houden duizenden euro’s in hun portemonnee.

Je bent alleen vrijgesteld als de overdracht, oftewel het passeren van de akte bij de notaris, ná 31 december 2020 plaatsvindt. Het loont dus voor huizenkopers van nu om dat moment in overleg uit te stellen. Overigens kun je maar één keer gebruik maken van de vrijstelling.

Starters en andere woningzoekenden worden ook nog op andere manieren geholpen vanaf 2021. Zo telt het tweede inkomen voor 90 procent mee in de berekening voor een hypotheek (was 80 procent) en drukt de last van een studieschuld minder zwaar op de hypotheekmogelijkheden. Critici zijn overigens bang dat ruimere leencapaciteiten voor starters een prijsopdrijvend effect hebben. Als dat gebeurt, heeft alleen de verkoper iets aan de maatregelen.

Beleggers

Als je een huis koopt, maar het niet als hoofdverblijf gebruikt, gaat de overdrachtsbelasting van 2 naar 8 procent. Dat geldt ook voor de aankoop van vakantiehuizen of appartementen voor kinderen. En woningcorporaties of andere grote spelers op de vastgoedmarkt gaan dus meer belasting betalen als ze bestaande huizen opkopen voor de verhuur. De maatregel is bedoeld om met name de positie van starters te verstevigen op de woningmarkt. Doorstromers blijven 2 procent betalen. Voor een huis van 300.000 euro is dat 6.000 euro.

Beleggers en corporaties die bestaande bedrijfspanden opkopen om te verbouwen tot woningen, zijn bovendien de pineut na de herziening van de overdrachtsbelasting. Ook daarvoor betaal je vanaf 1 januari volgens de plannen 8 procent, nu is dat 6 procent. Er komt wel 20 miljoen euro beschikbaar die het transformeren van kantoren tot huizen mogelijk maakt. Dat gaat echter om een lening.

Burgerinitiatieven (CPO’s) die bijvoorbeeld een oude fabriek, kerk of schoolgebouw willen ombouwen tot woningen gaan meer belasting betalen. Alleen als een gebouw eerder een woonbestemming heeft gehad, geldt 2 procent overdrachtsbelasting. Anders wordt het 8 procent (nu is dat 6 procent).

Huren en energie

Zo’n 260.000 mensen die in een sociaal huurhuis wonen, krijgen volgend jaar een eenmalige huurverlaging. Het gaat om huurders die weinig verdienen, maar wél een hoge huur betalen. Gemiddeld zijn deze huurders straks 40 euro per maand minder kwijt. Ze hebben ooit een vrij dure sociale huurwoning gekregen, maar daarna is het inkomen omlaag gegaan: zogenoemde ‘dure scheefwoners’. Dat zijn bijvoorbeeld mensen die door de coronacrisis hun werk zijn kwijtgeraakt.

Zowel huiseigenaren als huurders gaan komend jaar iets meer betalen voor hun energie, maar het is eigenlijk te verwaarlozen. Let wel: hoe meer gas je verbruikt, hoe hoger de belasting. Bij gemiddeld verbruik (3500 kwh en 1500 m3) ga je volgend jaar 7,06 euro per jaar meer betalen. De energieprijzen zijn nu historisch laag, dus als je een vast contract neemt, profiteer je waarschijnlijk van een lagere prijs.

De salderingsregeling voor huiseigenaren met zonnepanelen blijft komend jaar nog bestaan. Al meer dan 1 miljoen huishoudens profiteren daarvan. Dat betekent dat ze hun verbruik kunnen wegstrepen tegen de energieopbrengst van de panelen. Vanaf 2023 wordt de regeling pas afgebouwd. De terugverdientijd van zonnepanelen is nog steeds zo’n zeven jaar gemiddeld. Vanaf 2021 kunnen energiecoöperaties en verenigingen van eigenaren (vve’s) subsidie aanvragen voor een zonne-energieproject of kleinschalig windenergieproject. Andere subsidies zoals de BTW-aftrek voor zonnepanelen en het isoleren van woningen blijven ongemoeid.

Bouwen

Dé sleutel tot een gezondere woningmarkt is meer nieuwbouw, want er is een tekort van 331.000 huizen in Nederland. Daarom is vorig jaar al geld gereserveerd om de bouw een slinger te geven. Minister Kajsa Ollongren (Wonen) deelde daarvan onlangs 295 miljoen euro uit aan gemeenten om met grote spoed 51.000 nieuwe huizen te bouwen. Het geld gaat naar 27 woningbouwprojecten in het land, van Harderwijk tot Helmond en komt neer op 12.000 euro per huis.

Corporaties krijgen 200 miljoen euro korting op de verhuurdersheffing. Die sorteert echter geen effect, want de vennootschapsbelasting blijft 25 procent (zou 21 worden) en ze gaan meer overdrachtsbelasting betalen. Dat kost samen ongeveer hetzelfde. Het kabinet heeft wel eerder een korting van 2,7 miljard euro gegeven voor de bouw van 115.000 huizen over een langere periode. Een taskforce gaat helpen de nieuwbouwproductie door corporaties te laten verdubbelen naar 25.000 per jaar. Doel is verder om de komende twee jaar 10.000 tijdelijke woningen (flexwoningen) te bouwen. Deze woningen worden vrijgesteld van verhuurdersheffing.

Nu mogen corporaties alleen maar bouwen voor onder de sociale huurgrens. Daar hebben agenten, verplegers en leraren weinig aan, want die verdienen meestal te veel. Speciaal voor de middeninkomens is de ‘marktverkenning’ voor drie jaar buiten werking gesteld. Dat stimuleert de bouw van woningen met een middenhuur (tot 1000 euro) en goedkope koopwoningen (tot NHG-grens) door corporaties in regio’s waar daar behoefte aan is.

Grondaankoop en stikstof

Er wordt waarschijnlijk een Rijksontwikkelbedrijf (een soort grondbank) opgericht om grond aan te kopen. Nu ligt die taak nog uitsluitend bij gemeenten. Verder komt er een garantieregeling. Nu gaat de bouw van woningen pas door als 70 procent van een project is verkocht. Het Rijk wil garant staan zodat er toch al eerder kan worden gebouwd. Omdat mogelijke stikstofuitstoot bouwprojecten nog altijd in de weg zit, trekt het kabinet jaarlijks 100 miljoen euro uit om een drempelwaarde in te kunnen voeren. Blijf je daar als huizenbouwer onder, dan hoef je geen natuurvergunning aan te vragen.

Tot slot: voor het verduurzamen van de gebouwde omgeving (niet alleen woningen) komt 75 miljoen euro extra beschikbaar. Bouwers verwachten dat veel huiseigenaren of huizenkopers daar gebruik van gaan maken en laten via brancheorganisaties weten blij te zijn met alle extraatjes die eraan zitten te komen om de woningbouw te stimuleren, al zijn ze wel bang dat de stikstofproblemen blijven opspelen.