Dit verandert er aan de overdrachtsbelasting in 2021

. ANP

Na wat gesteggel de afgelopen weken over de overdrachtsbelasting is de Tweede Kamer eruit. Een groot deel van de jonge huizenkopers wordt gematst en beleggers gaan fors meer betalen voor de aankoop van een huis. Ook voor bedrijfspanden verandert er wat. Hoe zit het precies?

De overdrachtsbelasting is een belasting die moet worden betaald bij de overdracht van een huis van de ene eigenaar naar de ander. Nieuwbouw kent dus geen overdrachtsbelasting. In dit artikel aandacht voor starters, (particuliere) verhuurders, vakantiehuizen, woningcorporaties, wooncoöperaties en transformatiewoningen. 

Vrijstelling starters

Het woord ‘starters’ is enigszins verwarrend, want om praktische redenen bij de belastingdienst zijn doorstromers niet uit te sluiten. Er is gekozen voor een leeftijdsgrens van 35 jaar. Ben je jonger, dan betaal je vanaf 1 januari 2021 géén overdrachtsbelasting meer. Erg voordelig, want de belasting betaal je normaal gesproken uit eigen zak en het kan dus duizenden euro's schelen.

Vanaf 1 april verandert deze regel echter al. Dan geldt de vrijstelling alleen voor huizen met een koopsom van maximaal 400.000 euro. Alles daarboven betekent 2 procent overdrachtsbelasting. Reden om voor deze overgangstijd van 3 maanden te kiezen, is dat veel jonge kopers die nét hebben toegeslagen en in het begin van komend jaar passeren bij de notaris (dat is het moment dat geldt) al rekening hebben gehouden met het belastingvoordeel. Die groep heeft veel geluk. 

Als je een huis onder de 4 ton koopt en zelf onder de 35 jaar bent, maar de partner met wie je het huis koopt is 35 jaar of ouder, dan is alleen het deel dat je zelf koopt belastingvrij. Als je ieder de helft koopt, wordt de belasting dus 1 procent. Je mag van de vrijstelling bovendien maar één keer gebruik maken. 

Tot slot: voor de rest blijven huizenkopers 2 procent overdrachtsbelasting betalen in het geval ze er zelf in gaan wonen, hetzelfde als nu.

Huis kopen voor verhuur

Voor starters een voordeel, voor beleggers een nadeel. Zo is de herziening door de politiek ingestoken. Iedereen die een huis aankoopt om er niet zelf te gaan wonen, betaalt vanaf 1 januari 8 procent belasting in plaats van 2 procent. Voor een huis van 350.000 euro scheelt dat liefst 21.000 euro. 

Dit geldt ook als je een woning voor een (eigen) kind gaat kopen of als je een tweede huis voor jezelf wil. Sommige mensen kopen een tweede huis omdat ze bijvoorbeeld in de stad werken en in het weekend terug gaan naar een familiehuis. Ook vakantiehuizen gaan naar 8 procent belasting. De fiscus heeft als criterium dat een ‘eigen huis’ het hoofdverblijf moet zijn. Lees ook  ons eerdere artikel .

Corporaties en grote beleggers

De linkse partijen hebben nog geprobeerd om woningcorporaties, die geen winstoogmerk hebben, uit te sluiten van de verhoging van de overdrachtsbelasting. Daar was geen meerderheid voor, dus ook corporaties moeten voortaan 8 procent belasting betalen. Dat zet hun financiën verder onder druk. Grote beleggers zoals pensioenfondsen moeten er ook rekening mee houden dat ze meer belasting gaan betalen over de aankoop van huizen voor de verhuur.

Sectoreconoom Madeline Buijs van ABN Amro vermoedt dat zij dat gaan doorberekenen in hun huurprijzen. Het beoogde effect van de politiek is dat huizen minder als belegging worden aangekocht en beschikbaar voor starters komen. Woningcorporaties zouden volgens minister Kajsa Ollongren worden gecompenseerd met een verlaging van de verhuurderheffing.

Wooncoöperaties

De Tweede Kamer maakt een uitzondering voor wooncoöperaties op de belastingverhoging. Een wooncoöperatie bestaat uit een groep burgers die zelf een pand aankoopt (of bouwt) en de huizen in het pand samen beheert. De huishoudens in de coöperatie huren het huis vervolgens van de coöperatie. Die constructie wordt gestimuleerd door gemeenten en de Tweede Kamer vindt dat wooncoöperaties als gemeenschappelijke bewoners van een complex gelijkgesteld moeten worden aan de individuele koper van een complex. Daarom gaat de belasting naar 2 procent, of hij blijft 2 procent, beter gezegd.

Transformatiewoningen

Onlangs werd bekend dat in 2019 liefst 12.500 transformatiewoningen zijn gecreëerd. Meestal zijn dat kantoren of andere bedrijfsgebouwen die worden omgebouwd tot woning. De overdrachtsbelasting voor bedrijfspanden gaat van 6 procent naar 8 procent. Dat betekent dat het duurder wordt voor vastgoedbedrijven om bijvoorbeeld studio's in een oude winkel te maken, dus de huurprijs zal hoger worden. 

Dit heeft ook effect voor de vele CPO's in Nederland. Collectief Particulier Opdrachtgeverschap betekent dat er zonder tussenkomst van een ontwikkelaar een huis wordt gebouwd door een collectief van burgers. Vaak kopen zij oude loodsen of zelfs kerken op om er eigen woningen in te maken. Mocht er al een woonbestemming op het pand zitten en heeft er in het verleden iemand in hebben gewoond, dan zou nog 2 procent (of zelfs 0 procent voor starters) kunnen gelden. In alle andere gevallen is de belasting 8 procent.